[법률] 계약 전에 입금한 가계약금을 돌려받을 수 있을까요??

얼마 전에 있었던 일입니다.

사무실을 하나 얻기 위해서 사무실을 보던 중 괜찮은 곳이 있어

매매계약을 하려고 가계약금 300만원을 입금하였습니다.

 

조금 성급하게 입금한 감이 있었는데,

계약 후에 진행하는 사업에 조금 문제가 있어서

사무실 계약을 진행하는 것이 아니다 싶어서

가계약금을 반환해달라고 요청했습니다. 

 

이 경우에 가계약금 300만원은 받을 수 있는 것일까요??

 

 

1. 이 경우 "매매계약"을 체결한 것으로 볼 수 있을까요?

 

판례에 따르면 "계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나, 그 본질적 사항이나 중요사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야(대법원 2001.3.23. 선고 2000다51650판결) 하며,

 

또한 매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로, 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립(대법원 1996.4.26. 선고 94다34432 판결) 한다"고 합니다. 

 

그래서 "비록 이 사건 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고, 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로, 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립(대법원 2006.11.24. 선고 2005다39594 판결)"되었다고 판단하였습니다.

 

 ▶ 저는 가계약금을 입금함과 동시에 부동산으로부터 매매목적물(주소), 매매대금, 대금지급 방법과 관련된 문자를 하나 받았습니다. 계약이라는 것은 불요식, 낙성계약으로, 반드시 서면으로 작성해야하는 것은 아니며 당사자의 의사합치만 있으면 되기 때문에, 문자라고 하지만 계약 당사자 간의 해당 목적물의 매매에 관한 의사합치가 있었다고 볼 수 있고, 그에 따라 계약이 성립되었다고 볼 수 있습니다. 그렇다면 가계약금을 포기하고, 계약을 해제하는 것이 맞는 것 같습니다.

 

 

1-1. 가계약금 반환에 관한 재미도 있고, 의미도 있는 하급심 판례(2018가소21928 판결)

 

 우리 사회의 일반적인 거래관행에 가계약 내지 가계약금의 지급이라는 형태의 법률행위가 광범위하게 형성되어 있지만, 그 법률상의 의미와 구속력의 정도에 관하여 정립된 법리가 없다. 가계약도 계약의 일종이고, 계약금에 비추어 소액이지만 가계약금의 수수까지 이루어지는 만큼 뭔가 구속력이 있겠지만, 임시의 계약이다 보니 본계약보다는 약한 구속력을 가진, 약간은 불분명한 무엇일 수밖에 없다. 결국은 가계약에 관한 당사자들의 의사합치의 내용이 무엇인지에 관한 해석의 문제로서 당사자들이 가계약에 이른 경위에 따라 다양한 해석이 가능하다.

 

 일반적으로 가계약의 체결은 본계약의 중요부분에 대하여 어느 정도 합의가 이루어진 이후에 이루어지는데, 불행히도 대부분의 경우는 합의내용에 대한 별도의 서면을 작성하지 아니한 채 ‘빠른 시일 내에 본계약의 체결 여부를 결정하기로 하고, 본계약 체결 이전에 가계약을 체결하는데, 가계약금을 수수함으로써 본계약을 체결할 의무를 어느 정도 부담한다’는 정도의 인식을 공유하는 정도에 그친다.

 위와 같은 가계약에 있어서 우리 사회에 일반적으로 용인되는 가계약금에 관한 인식은 당사자들 사이에 다른 특별한 약정이 없는 한 다음과 같은 정도로 정리될 수 있다. 매매계약의 경우를 예를 들어 매매의 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 매수인에게 다른 사람에 우선하여 본계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고, 매도인은 이를 수인하는 데 본질적인 의미가 있으므로, 가계약제도는 매도인보다 매수인을 위한 장치이다. 본계약을 체결할지 여부를 결정할 기간은 비교적 단기간으로 정해지고, 매수인은 그 기간 내에 본계약의 체결을 요구할 권리를 가지는데, 매도인은 매수인의 본계약 체결요구에 구속되므로, 매도인은 매수인의 매매계약 체결요구를 거절할 수 없다. 매수인은 일방적인 매매계약 체결요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 매수인은 가계약금의 반환 역시 포기하여야 하는데, 이는 매도인이 매수인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적인 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가진다. 매도인이 매매계약의 체결을 거부하더라도 매수인은 매매계약 체결권을 일방적으로 행사할 수 있으므로, 결국 매수인의 의사에 따라 매매계약이 체결되고, 이때 정해진 계약금은 해약금의 성질을 가지므로, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 나서야 비로소 매매계약의 구속력에서 벗어날 수 있을 것이다. 위와 같은 내용은 우리 사회에 일반화된 공감을 정리한 것이고, 당사자들의 구체적인 의사에 따라 다양한 내용으로 확장될 수 있음은 물론이다.

 

 

2. 만약 매도인이 계약금을 해제하는 경우에는 어떻게 될까요?

 

특별한 약정이 없는 경우 매도인은 매수인이 이행에 착수하기 전에 계약금의 2배를 교부(배액배상)하고 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우, 배액배상의 금액은 "계약금의 일부로서 지급받은 금원"의 배액을 상환하는 것이 아니라, "약정 계약금"이라는 판례(대법원 2015.4.23. 선고 2014다231378 판결)가 있습니다. 

 

[판결요지] 매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 한 사례.

 

참고로,

저는 가계약금을 받았습니다.

매도인께서 너무 좋으신 분이어서...

저의 경솔함에 대해서 너그러이 용서해주셨어요.

 

저 개인적으로도,

이번 기회로 많은 것을 깨달았습니다.

인생 공부가 많이 된 것 같아요.

 

 

그리고,

본 내용은 저의 개인적인 생각입니다. 

전문적인 내용은 반드시 변호사에게 상담 받으셔야 합니다.